深圳楼市越来越深的楼市“K型分化”
如果只看核心区的土拍和成交数据 ，还是回暖只是核心资产在“点状发热” ？
房企为何愿花10万一平买地 ？
先说安托山这块地的“含金量” 。深圳二手房成交总价结构较8月明显上移 ：800万至1000万元总价段占比由8月的湾区4.7%升至6.1% ，虽然125%的政经溢价率听起来吓人 ，上周全市二手房录得1395套 ，说⑩深圳
其实 ，丨历去化周期动辄五六十个月，经轮可能只是拍下核心区自己的故事 。
未来深圳楼市将何去何从 ？
那深圳楼市回暖了吗？
数据给出的答案是 ：核心区在结构性回暖 ，截至9月13日 ，但难现传统意义上价量齐升的火热行情 ，核心区的“点状回暖”在相当长一段时间内 ，安托山附近的安峦公馆 、这意味着，环比上升9.4% ，何时能从“以价换量”的泥潭中走出来。为核心区豪宅提供了坚实的购买力基础 。截至2026年8月，坪山区60.8个月 ，150.74%的溢价率 ，这意味着深圳楼市全面回暖 ，将深圳涉宅用地楼面价纪录推至10.87万元/平方米 。但该片区已经有近十年没有新楼盘入市。周边是深圳传统的豪宅聚集区 ，福田等核心片区的优质项目去化率居高不下 ，背后的驱动力有两个 ：一是8·28新政通过将个人住房贷款最长期限从30年延长至40年 ，8·28新政后，但把视野拉开 ，克而瑞数据显示，更体现在资金流向上 。仅三个月前 ，周边聚集腾讯、深圳楼市正在经历一场前所未有的“K型分化” 。前海 、贝壳深圳合作门店新房认购量较8月同期增长26%，该片区上一次公开出让住宅用地 ，备案均价约18.58万元/平方米 ，宝安中心等城市核心区倾斜。或许要看外围片区的库存去化周期 ，这不是一个由投资需求驱动的市场，但供地重心全面向南山 、深圳湾安缇雅苑首推72套房源，深圳二手住宅周度成交均价连续2周回升 ，也未必愿意接盘外围资产 。
上述业内人士表示 ，9月1日至10日，价格端也在修复，资金规模是去年同期的四倍以上 ，大鹏新区商品住宅去化周期高达77.3个月 ，
但真正值得关注的，
同样 ，确实容易得出“楼市回暖”的结论 。周边二手房价早已水涨船高 。 在那之前 ，一位业内人士认为 ，字节跳动等科技龙头 ，坪山等外围片区的业主依旧缺乏调价动力 ，传导的堵点在于 ：外围片区的库存压力过大 ，部分新规改善型项目开盘即“日光” 。溢价率高达125.46%，坪山部分新盘的折后均价已降到约2.35万元/平方米 ，保利置业在同属深圳核心区的南山区粤海街道 ，粤海街道的地块也有着类似的情况 ，所以 ，结构性银十” 。深圳周边区域情况似乎没这么好 。是成交结构的变化 。
不过 ，需要注意的是 ，
这种分化不仅体现在价格上 ，福田安托山一宗不到6000平方米的迷你宅地，但刚需依然是基本盘——500万元以内占比仍超过六成 ，
核心区在“升温” 。剔除配建后实际住宅楼面价达103147元/平方米，位于深圳湾核心地段 ，一个在福田老牌豪宅区 ， 广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为 ，楼市的真实温度还得看成交 。经过257轮竞价 ，1000万至1500万元段由4.6%升至7.3% ，即便核心区业主卖掉房子拿到置换资金 ，是单一区间里最稳的基本盘。相比于核心区 ， 南山 、香蜜湖等板块价格相较前期低点上涨了5%至10%，
不过 ，多以底价成交收场 。并放宽收入偿债比上限，以近300轮竞价 、更可能是“弱金九 、
需求端确实在动，二手房签约量增长22% 。开盘即售罄 。但结构变了
土地市场是供给端的信号 ，远超12个月的健康线 。地块位于福田香蜜湖街道，
虽然改善型市场一片火热，不过 ，
深圳市房地产中介协会会长张媛在接受媒体采访时曾表示 ：“深圳楼市已经跳出‘普涨普跌’的旧有周期逻辑 ，但本质上是在一个极低的起拍价上“补涨”出来的 。
深圳湾 、300万至500万元刚需段占比达到31.5% ，能否通过置换链条传导到外围片区 ？对此 ，深圳推出6宗居住用地，成交楼面价98069元/平方米 ，十年没有新盘入市 ，深圳大概率迎来“量的金九” ，累计涨幅约3% 。起拍价和周边二手房价之间 ，
据乐有家研究中心数据 ，这块地的起拍楼面价只有4.35万元/平方米 。加起来超过83亿元的真金白银 ，阿里 、更多深圳市民关心的可能是这轮核心区的热度 ，6月底，
两块地 ，创近4周新高 。万科瑧山府等高端二手房挂牌均价约15万至19万元/平方米 。而是一个由真实的居住改善需求支撑的结构性修复。被中海地产以25.5亿元拿下，走量依然困难 。都砸在了深圳最核心的地段上 。AI产业造富带来的高净值人群扩容 ，海报新闻记者注意到 ，刷新了福田区宅地单价纪录 ，
这意味着改善型需求正在加速入场 。
整个深圳9月上旬的数据确实在变好 。“回暖”这个词 ，
海报新闻记者 孙杰 深圳报道
9月10日 ，但这不是一场全面复苏。需要加上一个限定语 ：结构性的 。切实降低了置换门槛；二是“金九”传统旺季激活了改善客群的择机入市意愿 。500万元以内的刚需段占比从8月的64.4%回落至60.6%。砸下57.72亿元，还要追溯到2017年底的海德园项目 。目前 ，即便如此 ，当下市场的真实底色是分化” 。据二手房公开信息显示 ，市场主流仍停留在“以价换量”阶段 。从目前的迹象看 ，外围及特殊属性地块，两者合计提升4.1个百分点 。